농지양도소득세율 표 2026년

시골 땅이나 물려받은 논밭을 팔려고 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 세금이에요.

같은 농지라도 보유기간, 재촌·자경 여부, 비사업용 토지 판정에 따라 적용되는 세율이 크게 달라져요.

이번 글에서는 2026년 기준 농지양도소득세율 표를 한눈에 정리하고, 세금을 줄이는 핵심 포인트까지 정리해보았습니다.

농지양도소득세율 표

농지를 2년 이상 보유하고 사업용 토지로 인정되면 6~45% 기본세율이 적용됩니다. 이 세율은 종합소득세율과 같은 8단계 누진세율 구조입니다.

양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만 원)를 뺀 과세표준에 아래 세율을 곱해요.

2026년 양도소득세 기본세율 표

과세표준	세율	누진공제액
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만~5,000만 원	15%	126만 원
5,000만~8,800만 원	24%	576만 원
8,800만~1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억~3억 원	38%	1,994만 원
3억~5억 원	40%	2,594만 원
5억~10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

계산 예시

과세표준이 2억 원이라면 2억 × 38% − 1,994만 원 = 5,606만 원이 산출세액이에요.

여기에 양도세의 10%인 지방소득세가 따로 붙어요. 그래서 실제 부담은 약 6,167만 원이 돼요.

누진세율은 구간마다 세율을 따로 곱한 뒤 합산하는 방식이고, 누진공제액을 쓰면 한 번에 계산할 수 있어 편리해요.

보유기간별 농지 양도세율

농지를 산 뒤 2년이 지나기 전에 팔면 단기보유 세율이 적용돼요. 투기성 거래를 막기 위한 규정이라 세율이 꽤 높아요.

보유기간	사업용 농지 세율
1년 미만	50%
1년 이상~2년 미만	40%
2년 이상	기본세율 6~45%

단기보유 세율은 과세표준 금액과 관계없이 단일세율로 붙어요. 예를 들어 양도차익이 3,000만 원이어도 1년 안에 팔면 절반 가까이를 세금으로 내야 해요.

비사업용 토지를 단기에 팔면 단기보유 세율과 기본세율+10%p 중 더 많은 세액이 적용돼요. 그래서 농지 매도는 최소 2년 보유를 기본으로 계획하는 것이 좋습니다.

비사업용 토지 양도세 중과

농지가 비사업용 토지로 판정되면 기본세율에 10%p가 더해집니다.

즉 세율이 16~55% 구간으로 올라가요. 누진공제액은 기본세율 표와 똑같고, 지방소득세까지 합치면 최고 60%에 가까운 세금이에요.

구분	사업용 농지	비사업용 농지
양도세율	6~45%	16~55%
장기보유특별공제	적용(최대 30%)	현행 적용(최대 30%)
8년 자경 감면	요건 충족 시 가능	요건 충족 시 가능

비사업용 농지 판정 기준

농지는 기본적으로 재촌과 자경을 모두 충족해야 사업용으로 인정돼요. 재촌은 농지 근처에 사는 것, 자경은 본인이 직접 농사를 짓는 것을 뜻해요. 아래 기간 중 하나만 충족해도 사업용 토지로 봐요.

1. 양도일 직전 5년 중 3년 이상 재촌·자경
2. 양도일 직전 3년 중 2년 이상 재촌·자경
3. 전체 보유기간의 60% 이상 재촌·자경

재촌은 농지가 있는 시·군·구, 연접한 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 이내에 살아야 인정돼요. 또 농지가 도시지역의 주거·상업·공업지역에 있는 기간은 자경해도 비사업용 기간으로 봐요(녹지지역은 예외).

다만 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우는 비사업용 토지로 보지 않는 특례가 있어요. 내 땅의 용도지역은 토지이음에서 먼저 확인해 보세요.

8년 자경농지 감면과 장기보유특별공제

농지 양도세를 줄이는 가장 큰 방법은 8년 자경농지 감면입니다. 조세특례제한법 제69조에 따라 요건을 갖추면 양도소득세를 100% 감면받고 농어촌특별세도 비과세됩니다.

8년 자경 감면 핵심 요건

• 재촌: 농지 소재 시·군·구, 연접 지역, 또는 직선 30km 이내 거주
• 자경: 본인이 농작업의 2분의 1 이상을 직접 수행, 통산 8년 이상
• 소득 기준: 총급여와 사업소득 합계가 연 3,700만 원 이상인 해는 자경기간에서 제외
• 양도일 현재 농지: 팔 때도 실제 농지 상태여야 함

8년은 연속일 필요가 없고 보유기간 중 합산해서 계산해요. 단, 감면은 세액 기준으로 1년 1억 원, 5년 합계 2억 원까지만 가능해요.

예를 들어 계산된 양도세가 1억 5천만 원이면 1억 원을 감면받고 5천만 원을 내요.

장기보유특별공제로 과세표준 줄이기

감면 요건을 못 채워도 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 토지는 3년 이상 보유하면 양도차익의 6%부터 시작해 매년 2%씩 늘어나고, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 공제돼요. 현행법에서는 비사업용 토지도 이 공제를 받을 수 있습니다.

감면 한도가 연 단위라서, 농지가 여러 필지라면 연도를 나눠 파는 것도 좋은 절세 방법이에요.

신고 전에 홈택스 모의계산으로 예상 세액을 꼭 확인해 보세요.

2028년 비사업용 토지 세제개편안

정부는 2026년 8월 발표한 세제개편안에서 2028년부터 개인 비사업용 토지 과세 강화를 계획하고 있습니다. 개인 비사업용 토지는 장기보유특별공제(최대 30%)를 받지 못하게 되고, 중과세율도 10%p 더 오르는 내용입니다.

개편안이 그대로 시행되면 농사를 짓지 않고 둔 시골 땅의 세부담이 크게 늘어요. 반면 재촌·자경으로 사업용 요건을 갖춘 농지는 영향을 받지 않습니다.

다만 이 내용은 정부안 단계이고, 국회 심의 과정에서 바뀔 수 있어요. 매도를 고민 중이라면 연말 국회 통과 여부와 최종 시행일을 꼭 확인하세요.

마무리

정리하면 농지는 2년 이상 보유 시 기본세율 6~45%, 단기보유 시 40~50%, 비사업용 토지는 16~55%가 적용돼요.

여기에 재촌·자경을 8년 이상 채우면 연 1억 원, 5년 2억 원 한도로 세금을 감면받을 수 있습니다.

농지 양도세는 자경 입증, 용도지역, 소득 기준처럼 따질 것이 많고, 금액이 크다면 신고 전에 세무 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.